Du überlegst, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren? Das ist eine kluge Entscheidung, denn Immobilien gelten als wertvoller Bestandteil einer ausgewogenen Vermögensarchitektur und du kannst dir Steuervorteile bei vermieteten Immobilien sichern. Da in Deutschland Wohnungsknappheit herrscht (Bedarf: ca. 400.000 neue Wohnungen pro Jahr – tatsächlicher Wohnungsneubau in 2023 je nach Quelle ca. 210.000) ist weiterhin mit steigenden Mieten zu rechnen. Natürlich gilt das insbesondere für gute Standorte mit positiver wirtschaftlicher Perspektive.

Neben der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen bieten Immobilien zahlreiche steuerliche Vorteile, die Deine Rendite erheblich beeinflussen können. In diesem Artikel zeige ich Dir, welche Steuervorteile Du bei vermieteten Immobilien nutzen kannst und wie Du sie optimal ausschöpfst.

Abschreibungen (AfA)

Eine der größten steuerlichen Vorteile bei Immobilieninvestitionen ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Du kannst den Wert Deiner Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abschreiben. Das bedeutet für Dich, dass Du jährlich einen Teil des Kaufpreises steuerlich absetzen kannst. Dies mindert Deine Einkommenssteuerbelastung und führt zu Steuerrückerstattungen durch das Finanzamt.

Bei vermieteten Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten, Abschreibungen vorzunehmen. Die gängigsten Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien in Deutschland sind:

Lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten verwendete Methode. Hierbei wird der Anschaffungs- oder Herstellungspreis einer Immobilie über die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer gleichmäßig verteilt.

• Bei Altbauten (vor 1925 errichtet): 2,5 % der Anschaffungskosten pro Jahr über 40 Jahre.
• Bei Alt- und Neubauten (ab 1925 errichtet): 2 % der Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre.
• Bei Neubauten mit Fertigstellung nach dem 1.1. 2023: 3 % der Anschaffungskosten pro Jahr über 33 Jahre

Dabei werden nur die Kosten für das Gebäude abgeschrieben, nicht für das Grundstück, da dieses keinem Wertverlust unterliegt. Je nach Liegenschaft kann es sinnvoll sein, sich ein Gutachten über die Restnutzungsdauer erstellen zu lassen. Wird diese (verminderte) Restnutzungsdauer anerkannt, kann der Gebäudeanteil schneller abgeschrieben werden.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG (für den Neubau von Mietwohnungen)

Um den Wohnungsbau zu fördern, gibt es seit einigen Jahren eine Sonderabschreibungsmöglichkeit für den Neubau von Mietwohnungen. Diese Sonderabschreibung gilt für Bauprojekte, die bestimmte Kriterien erfüllen (z. B. Bauantragstellung ab dem 1. September 2018, sowie eine Baukostenobergrenze von aktuell 5200 € pro Quadratmeter).

• Zusätzlich zur linearen Abschreibung: 5 % der Anschaffungskosten pro Jahr in den ersten vier Jahren.
• Das bedeutet, dass in den ersten vier Jahren insgesamt 32 % der Baukosten abgeschrieben werden können (4 x 5 % + 4 x 3 %).

Sonderabschreibung bei denkmalgeschützten Gebäuden

Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es spezielle Steuererleichterungen. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber diese Gebäude für besonders erhaltungswürdig hält und Investoren daher in besonderem Maße fördert.

• Für vermietete Denkmalschutz-Immobilien: 9 % der Sanierungskosten können in den ersten acht Jahren abgesetzt werden, gefolgt von 7 % in den nächsten vier Jahren, insgesamt also 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre.

Übrigens: wenn ein denkmalgeschütztes Objekt selbstgenutzt wird, können die Sanierungskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden. Bei allen anderen selbstgenutzten Immobilien gibt es hingegen keine Abschreibungsmöglichkeiten.

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Neben der Abschreibung für die Immobilie selbst können auch bestimmte Modernisierungs- und Instandhaltungskosten abgeschrieben werden.

• Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig): Instandhaltungsmaßnahmen wie Renovierungen oder kleinere Reparaturen können direkt im Jahr der Entstehung steuerlich abgesetzt werden.
• Herstellungsaufwand (Abschreibung über 12 Jahre): Größere Maßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern (z. B. Aufstockung oder Anbau), müssen über die normale AfA oder, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb erfolgen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, über 12 Jahre abgeschrieben werden (je 9 % in den ersten 8 Jahren und je 7 % in den restlichen 4 Jahren).

Bewegliche Wirtschaftsgüter

Wenn bewegliche Wirtschaftsgüter mitvermietet werden (z. B. Einbauküchen oder Möbel), können auch diese abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach den AfA-Tabellen für die jeweiligen Wirtschaftsgüter. Eine Einbauküche kann zum Beispiel über 10 Jahre abgeschrieben werden, da man davon ausgeht, dass diese dann auch wieder ausgetauscht werden muss.

Werbungskosten bei vermieteten Immobilien

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die Dir im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung Deiner Immobilie entstehen. Diese Kosten kannst Du ebenfalls steuerlich geltend machen:

– Zinsen für Immobilienkredite

– Fahrtkosten zur Immobilie

– Verwaltungskosten (z.B. Hausverwaltergebühren)

– Steuerberatungskosten

– Inseratskosten für Mietersuche

– Maklerprovisionen

– Kontoführungsgebühren, Überziehungszinsen etc.

– Fahrten zum Vermietungsobjekt, zum Makler und zur Eigentümerversammlung

Steuerfreie Veräußerungsgewinne

Hältst Du eine Immobilie mindestens zehn Jahre lang, sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei.

Steuervorteile bei Vermietung an Angehörige

Vermietest Du die Immobilie an nahe Angehörige, kannst Du ebenfalls sämtliche vorgenannten, steuerliche Vorteile nutzen. Doch Vorsicht: Du musst mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete erheben!

Fazit

Ein Investment in eine vermietete Immobilie kann nicht nur eine stabile Einnahmequelle bieten, sondern auch zahlreiche steuerliche Vorteile mit sich bringen. Durch (Sonder-) Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Werbungskosten, und steuerfreie Veräußerungsgewinne kannst Du Deine Steuerlast erheblich senken und Deine Rendite maximieren. Es lohnt sich daher, sich ausführlich mit den steuerlichen Aspekten auseinanderzusetzen oder einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um die bestmöglichen Vorteile für Deine individuelle Situation herauszuholen.

Indem Du diese steuerlichen Vorteile optimal nutzt, kannst Du das Potenzial Deiner Immobilieninvestition voll ausschöpfen und langfristig von einer soliden Kapitalanlage profitieren.

Neben den obigen, rationalen Aspekten bei Immobilieninvestments, ist es sowohl für Mandanten als auch für uns als Berater immer wieder ein tolles Erlebnis einen Fertigstellungsprozess mitzuerleben. Sei es bei Neubauten oder bei der Sanierung von Altbauten. Hier kannst Du Dir mal einen Erfahrungsbericht von mir ansehen.

Wenn Du Dich für die unterschiedlichen Immobilientypen als Kapitalanlage interessierst (Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen, Mikroappartements, Neubauwohnungen, Bestandsimmobilien, Baudenkmäler) interessierst, dann nimm doch an einem unserer kostenfreien Webinare teil – aktuelle Termine findest Du immer auf unserer Website.

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