1. Eigenheim kaufen oder weiter mieten?
Die Frage, „Soll ich ein Eigenheim kaufen oder weiter mieten?“ wird viel diskutiert. Vor- und Nachteile werden abgewogen, manche unterscheiden sogar zwischen der betriebswirtschaftlichen / finanziellen Seite (Kosten und Erträgen) und der „emotionalen“ Seite. Die wenigsten berücksichtigen allerdings die individuellen Entscheidungsvorgänge, die selten „rein betriebswirtschaftlich“ (fälschlicherweise als „rational“ bezeichnet), ablaufen. Und dem einzelnen Menschen, der in seiner Situation, mit seinen Gedanken, seinen Wünschen und Möglichkeiten vor dieser Entscheidung steht, nehmen sich wenige Autoren an.
Und die Frage, „Eigentlich möchte ich ein Eigenheim kaufen – aber kann ich mir das zurzeit noch leisten? oder „Ist es sinnvoll, auf bessere Zeiten zu warten?“ beantwortet anscheinend niemand.
In diesem Blogartikel möchte ich die Frage „Heute (im Jahr 2023) ein Eigenheim kaufen oder weiter mieten?“ so beantworten, wie es mir sinnvoll erscheint: die unterschiedlichen Aspekte beleuchten, die Du bei Deiner Entscheidung berücksichtigen solltest.
2. Der wichtigste Punkt zuerst: Deine Wünsche
Die Wenigsten gehen die Frage „Eigenheim kaufen oder weiter mieten?“ rein nach finanziellen Aspekten an. Meine Mandanten wollen ganz oft eine Immobilie, sie haben einen „Nestbau-Trieb“. Sie möchten eine Familie gründen, sie möchten Sicherheit für sich, ihren Partner und ihre Kinder. Sie möchten wissen, dass sie die nächsten 20 bis 30 Jahre Stabilität im Leben haben. Dafür ist eine eigene Immobilie, am liebsten das Einfamilienhaus mit ein wenig Garten drumherum, sehr gut geeignet. Meine Mandanten kommen zu mir und sagen: „Wir möchten bauen oder kaufen – was müssen wir tun, um das zu realisieren? Wann können wir uns das leisten?“
Die wenigsten Menschen fragen sich „ist es auf 20 Jahre gesehen, billiger, eine Wohnung zu mieten oder dieselbe Wohnung zu kaufen?“ Deswegen ist die Frage auch nicht so relevant, wie es Menschen, die diese Frage beruflich beantworten, oft unterstellen.
Deswegen ist die wichtigste Frage, die Du Dir gleich am Anfang stellen solltest: „Möchte ich eine Wohnung oder ein Haus bauen oder kaufen? Bewerte ich persönlich die Vorteile, die das mit sich bringt, höher als die Nachteile?“ Erst wenn Du Dir diese Frage beantwortet hast, ist es sinnvoll die Frage „Kann ich mir diese Immobilie auch leisten?“ zu stellen. Um diese Frage sinnvoll zu beantworten, lies gerne den Artikel „Immobilienplanungsgespräch – wertvoller Baustein Deiner Lebensplanung“.
3. Kann ich mir mein Eigenheim aktuell noch leisten?
Einfache Antwort: das kommt darauf an. Da die Zinssätze in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, sind die Monatsraten, die eine Bank für einen bestimmten Kredit verlangt, deutlich größer geworden. Da die Monatsrate regelmäßig geleistet werden muss, ist sie – gerade am Anfang – für Dich ein relevanter Faktor. Zahlst Du z.B. für eine 100qm-Wohnung 1.000€ kalt, sind die 1.000€ weg. Kostet dieselbe Wohnung z.B. 400.000€, kann es gut sein, dass für einen Kredit über 400.000€ eine Monatsrate von 1.600€ zu bezahlen ist. Dieses Geld musst Du übrig haben.
Ebenso benötigst Du Eigenkapital – mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundschuldbestellung, ggfs. Makler, insgesamt 8% bis 15%) solltest Du selber besitzen. Mehr schadet natürlich nie.
4. Lohnt es sich zu warten?
Zu warten lohnt sich dann, wenn sich in absehbarer Zeit – vielleicht ein bis drei Jahre? – die Bedingungen mit hoher Wahrscheinlichkeit für Dich verbessern werden. Die wichtigsten sind:
Zinssatz: wir hatten ein Jahrzehnt sinkender Zinsen. Dass die Zinsen bei der aktuell hohen Inflationsrate in den nächsten Jahren substantiell sinken werden, ist kaum anzunehmen.
Baukosten: durch äußere Umstände (erst Corona, dann Ukraine-Krise) sind die Baukosten in den letzten Jahren stark gestiegen. Warten würde sich nur lohnen, wenn die Kosten wieder sinken. Selbst wenn sie auf dem höheren Niveau konstant blieben, lohnt sich das Warten nicht.
Dagegen spricht, dass man in sein eigenes Haus ja auch einziehen möchte. Je später man baut, desto unpraktischer: man kann weniger im Haus leben und hat auch weniger Zeit, den Kredit zurückzuzahlen, da Banken die Laufzeit eines Kredits vom Alter abhängig machen. Und eine kürzere Laufzeit bedeutet eine höhere Monatsrate!
5. Wenn ich jetzt nicht kaufe – was mache ich mit dem Geld?
Falls Du Dich entscheidest (oder entscheiden musst …) jetzt nicht zu kaufen, dann liegt Dein Geld zunächst auf dem Girokonto und verliert an Wert – die Inflation nagt an ihm, letztes Jahr waren es 8,7% Wertverlust. Falls Du also aktuell nicht kaufen möchtest, solltest Du das Geld, welches Du ansparst und schon angespart hast, sinnvoll anlegen, damit es in der Zwischenzeit Erträge generiert. Je nach Deinem Planungshorizont sind hier unterschiedliche Wege sinnvoll – frage mich oder meine Kollegen gerne, was in Deiner persönlichen Situation am besten ist.
6. Wichtige Aspekte der Frage „Eigenheim kaufen oder weiter mieten?“
Falls es Dein Wunsch ist, eine Immobilie zu kaufen oder bauen und falls Du Dir ein Eigenheim oder eigene Wohnung leisten kannst, dann solltest Du die Aspekte betrachten, die entscheidungsrelevant sind. Vorweg gesagt: es gibt kein richtig oder falsch, sondern nur „für Dich passend oder unpassend“. Da die Antwort allerdings langfristige Auswirkungen auf Dein Leben hat, lohnt es sich für Dich, ein wenig Nachdenkzeit zu investieren. Ich habe versucht, die Aspekte nach Priorität zu sortieren, so wie Mandanten sie in der Beratung geäußert haben.
6.1 Sicherheit/ Planbarkeit
Spricht für: kaufen. Deine Wohnung, Dein Haus gehört Dir. Kein Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, kein Vermieter kann einfach die Miete erhöhen.
Wichtig für die Planung ist die Bauphase: im Jahr 2023 fallen aufgrund der Inflation die tatsächlichen Baukosten oft spürbar höher aus als die geplanten. Und auch die Bauzeiten sind wegen der Störung der Lieferketten häufig länger als geplant. Aber auch heute ist es möglich, mit Preis- und Zeitgarantie zu bauen: unser Kooperationspartner Streif-Haus, mit Wolfgang Hornikel hier in Karlsruhe, bietet weiterhin eine Preis- und Zeitgarantie an, so dass die geplanten und die tatsächlichen Kosten gleich sind.
6.2 Ortsgebundenheit
Spricht für: mieten. Deine „Immobilie“ bleibt da stehen, wo sie steht. Auch wenn ein Jobwechsel o.ä. von Dir Flexibilität verlangt. Deshalb gilt die goldene Regel: erst kaufen, wenn Du selbst sesshaft geworden bist.
6.3 Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit
Spricht für: kaufen. Gerade Dein Haus kannst Du viel eher nach Deinen Wünschen gestalten, als wenn Du zur Miete wohnst (in einer Eigentumswohnung bist Du allerdings eingeschränkter). Du kannst einen Garten anlegen. Und Du hast mehr Abstand zu den Nachbarn – so dass (Kinder-)Lärm ein geringeres Problem ist.
6.4 Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
Spricht für: mieten. Eigentum verpflichtet – in diesem Fall dazu, es zu erhalten. Das ist weniger der Geldaufwand[1], sondern der Zeitaufwand für Wissenserarbeitung und Entscheidung.
Spricht für: kaufen. Andererseits ist der Mieter vom Eigentümer abhängig. Wenn der Eigentümer nicht renoviert, keine energiesparenden Fenster, keine moderne Heizung einbauen möchte, hat man als Mieter wenig Einfluss. Und die steigenden Nebenkosten z.B. fürs Heizen zahlt man als Mieter (bisher) alleine.[2]
6.5 Miete vs. Kaufpreis der Immobilie – oder besser: Kreditmonatsrate
Je nach Verhältnis „Miete zu Kaufpreis“ lohnt sich Kaufen oder Mieten eher. Hier ist als Kaufpreis weniger der „Einmalbetrag“ sondern viel mehr die monatliche Kreditrate zu betrachten. Oft ist die Kreditrate zu Beginn höher als die Monatsmiete. Oft kehrt sich das Verhältnis auch mit der Zeit um: die Kreditrate bleibt meist konstant, die Miete steigt in den allermeisten Fällen mit der Zeit. An dieser Stelle ist es sinnvoll, Dein potentielles Kaufobjekt und die Finanzierungsbedingungen genau zu betrachten, bevor Du die Frage „Eigenheim kaufen oder weiter mieten?“ beantwortest. Melde Dich dafür gerne bei uns.
6.6 Wertsteigerungen erhält der Eigentümer
Spricht für: kaufen. Im letzten Jahrzehnt sind die Kaufpreise für Immobilien deutlich gestiegen. Auch wenn es dieses Jahrzehnt möglicherweise nicht so stark nach oben geht – langfristig werden die Immobilienpreise in der Stadt und stadtnahen Gebieten weiter steigen. Diese Wertsteigerung erhält der Eigentümer.
6.7 Eigenkapital für Kauf notwendig.
Spricht für: mieten. Bevor man sich eine Immobilie kaufen kann, muss man Geld ansparen: Die Bank gibt einem Kredit, aber nicht für alle Kosten. Möchte man z.B. eine Wohnung für 400.000 € kaufen, sind oft 30-60.000€ Eigenkapital dafür notwendig.
6.8 Vermögensbindung … auch für das Alter
Spricht für: kaufen. Eine Immobilie kaufen diszipliniert. Du musst dann die Monatsrate abzahlen, kannst das Geld nicht ausgeben. So bauen Immobilien-Eigentümer im Schnitt mehr Vermögen auf als Mieter. Und auch im Alter ist die Immobilie als Vermögensgegenstand ein Wert. Zum einen ist man unabhängig von der Miete, zum anderen kann das Haus im Notfall verkauft werden.
Spricht für: mieten. Das Vermögen ist in der Immobilie gebunden. Du kannst es nicht anderweitig anlegen, Du kannst es nicht ausgeben.
6.9 Sparzwang
Spricht für: kaufen. Oder: spricht gegen kaufen. Hier scheiden sich die Geister: durch den „Zwang“ die Kreditrate abzubezahlen, entsteht eine (höhere) finanzielle Disziplin, die langfristig (bei vielen, nicht allen) zu höherem Vermögen führt. Dies bewerten die einen als vorteilhaft. Die anderen sehen das als Nachteil, weil sie mit dem Geld lieber flexibel umgehen möchten.
7. Denkfehler, die Du vermeiden solltest
7.1 Äpfeln mit Birnen vergleichen.
Viele vergleichen die (kleine) Mietwohnung, in der sie vielleicht als Berufsanfänger zu zweit leben mit dem (größeren) Haus mit Garten, das für die vierköpfige Familie gedacht ist. Dass die Nutzung von letzterem betriebswirtschaftlich teurer ist als erstere, sollte klar sein, ignorieren aber viele in ihrer Entscheidungsfindung. Korrekterweise muss man dieselbe Wohnung (Größe, Standort, Ausstattung …) einmal als Mieter und einmal als Käufer betrachten. Erschwerend kommt dazu, dass wenige Erwachsene in einem Haus zur Miete wohnen; bei Wohnungen wohnen umgekehrt deutlich mehr zur Miete als in einer Eigentumswohnung.
7.2 Alternative (Geldanlage) zum Immobilienkauf nicht oder falsch betrachten
Wer eine Immobilie kauft, zahlt zunächst Kauf-Nebenkosten und eine zu Beginn oft höhere Monatsrate. Im Verlauf von 30 Jahren kann sich das umkehren, die Monatsrate niedriger sein als eine mit der Zeit steigende Miete. Ein korrekter finanzieller Vergleich beinhaltet die Frage „Was mache ich mit dem Geld, was ich nicht für den Kauf der Immobilie ausgegeben habe?“ Der Finanzmensch berechnet dann die Renditen alternativer Geldanlagen, z.B. in Aktien. Wenn die Rendite der Alternative hoch genug ist, die Inflation niedrig und die Wertsteigerungen der Immobilie auch, dann ist das Ergebnis, dass es finanziell günstiger gewesen wäre, zur Miete zu wohnen und das gesparte Geld anzulegen. Stimmt. Und umgekehrt (s. z.B. 7.4).
Aber der richtige Vergleich ist der, was hättest Du konkret mit dem gesparten Geld gemacht? Wie hättest Du persönlich das Geld angelegt? Oder hättest Du es ausgegeben? Also ist gerade an dieser Stelle die individuelle Beratung und Entscheidung dringend notwendig! Eine einfache Rendite-Risiko-Rechnung reicht hier nicht aus.
Vielen Menschen fällt es leicht, die aktuelle Situation zu beurteilen: heute ist meine Miete so hoch – heute wäre beim Kauf so viele Euro zu bezahlen, der Bankkredit dafür hat jene Monatsrate. Aber eine Immobilie (egal ob mieten oder kaufen) ist immer eine langfristig Entscheidung, also sollte auch die Entwicklung in der Zukunft beachtet werden:
7.3 Wertänderungen der Immobilie
Deutschland wird älter – spricht für langfristig sinkenden Wohnungsbedarf. Aber es gibt aktuell starke Zuwanderung – spricht für steigenden Wohnungsbedarf. Die Menschen wohnen in immer größeren Wohnungen – auch das lässt die Nachfrage steigen. Die Menschen ziehen – insgesamt – eher vom Land in die Stadt. Und allein letzteres bewirkt, dass sich die Preise unterschiedlich entwickeln. Und weil die Städte immer teurer werden, ziehen viele ins nahe Umland („Speckgürtel“).
Die wahrscheinliche Wertänderung sollte mit betrachtet werden. Sie ist von vielen Faktoren abhängig, bei deren Berücksichtigung zumindest eine Tendenz angegeben werden kann. Die zu erwartende Wertänderung ist ein Argument für kaufen (bei Steigerung) oder mieten (falls eher erwartet wird, dass der Wert langfristig sinkt).
7.4 Inflationsrate und Realzins ignorieren
Dass die Inflation „das Geld auffrisst“, scheint landläufig bekannt. Aber was bedeutet das in konkreten Zahlen? Das Wissen zu Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten scheint jedoch kaum gegeben. Bei einer Inflationsrate von 2% ist das Geld nach 10 Jahren 18% weniger wert. Bei 5% sind nach 10 Jahren nur noch 60% der Kaufkraft vorhanden. Legt man das Geld hingegen an, muss man auf die Gewinne Steuern zahlen – und zwar auf die Nominalgewinne (also unabhängig davon, ob man eine Rendite in Höhe der Inflationsrate erzielt hat oder drüber lag). So wird es bei hoher Inflation tendenziell schwieriger, nach Steuern real reicher zu werden.
Umgekehrt rechnen viele Menschen mit dem Nominalzins, weil sie ihn ja an die Bank bezahlen müssen. Sie ziehen allerdings nicht die Inflationsrate ab, die ihre Schulden bei der Bank ja entwertet. Der „reale Preis für das Geld“ sind die Zinsen an die Bank minus die Entwertung durch die Inflation, oder in Zahlen des Jahres 2022: 3,5 Zins – 8,5% Inflation = 6% (finanztechnischer) Gewinn. Dieser finanztechnische Gewinn entsteht dadurch, dass ich das Geld ja z.B. am 01.01.22 erhalten habe und dann erst z.B. ein Jahr später, zum 01.01.23, zurückzahlen muss. Eine ausführliche Erläuterung findest Du in dem Artikel „Inflation die Chance auf steuerfreie Gewinne“.
8. Fazit: Eigenheim kaufen oder weiter mieten … ist nur individuell zu beantworten.
Die volkswirtschaftliche Situation (Konjunktur, Hauspreise, Kreditraten) ändern sich immer wieder und das auch gerne mal kurzfristig. Ein Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist hingegen (immer) eine langfristige Entscheidung. So mag es „bessere“ oder „schlechtere“ Zeitpunkte für einen Kauf geben – aber das ausschlaggebende für Deine Entscheidung ist, ob Deine Rahmenbedingungen & Wünsche stimmen. Und natürlich auch, wie wichtig es Dir ist, ein Haus selbst zu besitzen. Lese dazu gerne noch den Artikel „Immobilienplanungsgespräch – wertvoller Baustein Deiner Lebensplanung.“ oder buche direkt einen Termin bei mir oder bei meinen Kollegen. Für Deine Fragen und Anliegen nehmen wir uns gerne Zeit.
Weitere Einblicke in den Weg zu deinem Eigenheim findest du in unseren anstehenden Webinaren, z.b. 4. Mai „Immobilie als Kapitalanlage“ oder am 19. Juni „Ihr Weg zur eigenen Immmobilie„.
[1] den zahlt ja größtenteils der Nutzer: falls Mieter, dann über die Miete. Falls Eigentümer, dann darüber, dass er die Instandhaltung bezahlt.
[2] Ein neues Gesetz soll die Vermieter hier in Richtung Energiesparen schubsen: wenn Heizwerte zu hoch sind, dann müssen die Vermieter einen Teil dieser Kosten mittragen.