Steuer clever nutzen – langfristig Vermögen aufbauen
Wenn du langfristig Vermögen aufbauen willst, geht es nicht nur um die Rendite. Steuern sind der Game-Changer! Ich zeige dir, wie du mit Steuervorteilen mehr Vermögen aufbauen kannst. Mit nur 15.000€ Startkapital und einer monatlichen Sparrate kannst du das Maximum rausholen – mit einem cleveren Mix aus Immobilie und ETF.
Fallstudie: Immobilie vs. ETF – was bringt mehr?
1. Die Ausgangssituation
Stell dir vor, du hast 15.000 € Eigenkapital zur Verfügung und überlegst:
1️⃣ Nur ETF: 15.000€ + 349€/Monat
2️⃣ Neubau Immobilie mit Hebel: 15.000€ EK + Kredit
3️⃣ Kombi-Strategie: Immobilie + Steuerersparnis in ETF
Ich rechne für dich durch, was nach 10 Jahren dabei herauskommt – mit und ohne Steueroptimierung.
2. Die Eckdaten im Vergleich
📌 Der ETF
- Startkapital: 15.000 €
- Monatliche Sparrate: 349 €
- Durchschnittliche Rendite: 7 % p.a.
- Steuern: 26,375 % auf Gewinne, aber 30 % steuerfrei (Teilfreistellung bei Aktien-ETFs)
📌 Die Immobilie (Neubau)
- Kaufpreis: 189.900 € (inkl. Stellplatz)
- Finanzierung: KfW-Darlehen und Bankdarlehen (3,95 % effektiver Zins)
- Mieteinnahmen: Anfangs 4.983 € netto/Jahr, Steigerung um 1,5 % p.a.
- Wertsteigerung der Immobilie: 2 % p.a.
- Steuervorteile bei Neubauten:
- Lineare Abschreibung (§7 EStG): 3 % vom Gebäudewert (ohne Grund und Boden)
- Sonder-AfA (§7b EStG): 5 % in den ersten 4 Jahren (nur für Neubauten)
- Annahme Steuersatz: 40 % (berechne hier deinen eigenen Steuersatz)
1. Die Rechnung mit Verkauf nach 10 Jahren
📌 Option 1: Nur ETF
Start: 15.000€
Monatlich: 349€ (4.188€/Jahr)
Rendite: 7% p.a.
Nach 10 Jahren: 89.910€
Steuern (mit 30% Teilfreistellung): 16.732€
Gewinn Netto: 57.178€
📌 Option 2: Immobilie mit Hebel
Kaufpreis: 189.900€
Eigenkapital: 15.000€
Kredit: 174.900€ (3,95% eff. Zins)
Steuervorteile:
8% Abschreibung/Jahr (Jahre 1-4)
3% Abschreibung (ab Jahr 5)
Miete: Start 4.983€ netto (+1,5%/Jahr)
Nach 10 Jahren (steuerfreier Verkauf):
Wert: 231.518€ (2% Wertsteigerung p.a.)
Restschuld: ~145.000€
Verkaufserlös steuerfrei (nach 10 Jahren)
Eigenkapital: 86.518€
Mietüberschüsse: -37.335€
Steuerersparnis: 32.832€
Gesamtgewinn: 82.015€
📌 Option 3: Killer-Kombi (Immobilie + ETF)
- Kaufe Immobilie mit Hebel
- Investiere die jährliche Steuerersparnis in ETF
Steuerersparnis-ETF nach 10 Jahren: 86.724€
Steuern ETF: 15.892€
Netto aus ETF: 39.000€
Plus Immobiliengewinn: 82.015€
Gesamt: 121.015€
2. Die verblüffenden Ergebnisse
Im Vermögensvergleich nach 10 Jahren erkennt man auf einen Blick was für Auswirkungen der steuerliche Hebel hat um langfristige Vermögen aufzubauen.
| Strategie | Endvermögen |
|---|---|
| Nur ETF | 57.178€ |
| Nur Immobilie | 82.015€ |
| Kombi-Strategie | 121.015€ |
3. Warum das funktioniert – langfristig Vermögen aufbauen
- Steuerfreier Verkauf: Nach 10 Jahren zahlst du keine Spekulationssteuer
- Doppelter Hebel:
- Kredithebel bei Immobilie
- Zinseszinseffekt bei ETF
- Steuerersparnis als Turbo: Die Erstattung arbeitet zusätzlich für dich
Bei einem reinen ETF Investment wurde in der Fallstudie auch nur die Steuer nach 10 Jahren Verkauf einkalkuliert. Du solltest dir aber der Steuerfalle von ETF bewusst sein.
4. Warum Neubauimmobilien steuerlich attraktiv sind
Bei Neubauten profitierst du von zwei steuerlichen Vorteilen:
- Lineare Abschreibung (§7 EStG):
- Du kannst jährlich 3% des Gebäudewerts (ohne Grundstück) von der Steuer absetzen.
- Sonder-AfA (§7b EStG):
- In den ersten 4 Jahren sogar 5% zusätzlich – das reduziert deine Steuerlast deutlich!
Beispiel:
Bei einem Gebäudewert von 136.799€ (ohne Grundstück):
- Jahre 1-4: 8% Abschreibung (5% Sonder-AfA + 3% regulär) = 10.944€/Jahr
- Ab Jahr 5: 3% Abschreibung = 4.104€/Jahr
Bei 40% Steuersatz sparst du so 4.378€ pro Jahr in den ersten 4 Jahren!
5. Die Erkenntnis: Steuern machen den Unterschied!
✅ Nur Immobilie: 82.015€
✅ Immobilie + Steueroptimierung (ETF): 121.015€
✅ Nur ETF: 57.178€
Das bedeutet:
- Durch Steueroptimierung hast du über 39.000€ mehr Gewinn als ohne!
- Die Immobilie lohnt sich nur mit Steuervorteilen – sonst schneidet der ETF besser ab.
Fazit: Plane steueroptimiert – nicht nur renditeoptimiert!
Egal ob Immobilie, ETF oder beides: Wer Steuern ignoriert, verschenkt Geld. In unserem Beispiel macht die Steueroptimierung über 60.000€ Unterschied aus um langfristig Vermögen aufzubauen – das ist kein Kleingeld!
Mein Tipp für dich:
- Sprich mit einem Steuerberater, bevor du investierst
- Nutze die Sonder-AfA bei Neubauten voll aus
- Reinvestiere Steuererstattungen, um den Zinseszinseffekt zu nutzen
- Lass dich unabhängig zu deiner Finanzierung beraten
Was denkst du? Nutzt du schon diese Steuervorteile? Schreib’s mir in die Kommentare! 👇
📌 Disclaimer: Dies ist keine Steuerberatung. Individuelle Faktoren können abweichen.